Cos’è un abuso edilizio in condominio e come riconoscerlo(www.popmag.it)
La questione degli abusi edilizi all’interno degli appartamenti condominiali è un tema di crescente importanza.
Un intervento abusivo si configura ogni qualvolta vengano eseguiti lavori senza le necessarie autorizzazioni o in violazione delle normative urbanistiche e edilizie locali. Questi possono consistere in modifiche strutturali, cambi di destinazione d’uso, realizzazione di verande o ampliamenti non consentiti, oppure in opere che alterano la stabilità, la sicurezza o l’estetica dell’edificio.
I segnali che possono far sospettare un abuso includono rumori insoliti durante i lavori, documentazione affissa in bacheca condominiale che non corrisponde agli interventi in corso, o la percezione che le opere superino quanto previsto dal regolamento comunale. Modifiche evidenti alla facciata, agli impianti comuni o aperture verso parti condominiali sono spesso indizi di un possibile abuso edilizio.
L’articolo 1122 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino può effettuare lavori all’interno della propria unità immobiliare o sulle parti comuni a lui attribuite in uso esclusivo, ma non può intervenire in modo da danneggiare le strutture comuni, la sicurezza o il decoro dell’edificio. È obbligatorio informare preventivamente l’amministratore dei lavori programmati, il quale ha il compito di comunicare quanto all’assemblea condominiale. La mancata comunicazione o un danno accertato possono dar luogo a sanzioni e alla richiesta di ripristino.
Come agire in caso di sospetto abuso edilizio
Il condomino che teme la presenza di abusi ha il diritto di accedere agli atti amministrativi per verificare la regolarità degli interventi sull’immobile sospetto. Questo diritto, disciplinato dall’articolo 22 della Legge 241/1990, prevede che la richiesta venga motivata e presentata all’Ufficio Tecnico del Comune, che deve rispondere entro 30 giorni. La giurisprudenza richiede che il richiedente dimostri un interesse diretto e attuale, che può estendersi oltre i confinanti diretti.
Acquisire la documentazione ufficiale (permessi, DIA, SCIA, CILA) consente di valutare, insieme a un tecnico qualificato, la conformità dei lavori rispetto alle autorizzazioni concesse. Se dagli accertamenti emergono dubbi o conferme di irregolarità, si può procedere con una segnalazione formale alle autorità competenti, come l’Ufficio Urbanistica del Comune o la Polizia Locale.
La segnalazione può essere inoltrata tramite moduli ufficiali o posta elettronica certificata (PEC). Sebbene sia possibile mantenere l’anonimato, per efficacia è preferibile fornire dati identificativi e una descrizione dettagliata delle opere contestate. È importante ricordare che la denuncia di abuso edilizio è perseguibile d’ufficio, quindi non può essere ritirata e l’autorità è obbligata ad avviare accertamenti.
Le conseguenze di un abuso edilizio includono sia sanzioni amministrative sia penali. Sul piano amministrativo, il Comune può ordinare la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre a imporre multe che possono essere molto onerose. Nei casi di lottizzazioni abusive, si possono aggiungere la confisca e l’acquisizione delle aree coinvolte al patrimonio comunale, come previsto dal D.P.R. 380/2001.
La responsabilità ricade sul proprietario al momento dell’accertamento, anche se l’immobile è stato acquistato in buona fede. Le sanzioni penali possono prevedere arresto e ammende, a seconda della gravità dell’abuso.
Nel contesto condominiale, l’amministratore svolge un ruolo chiave: deve vigilare sul rispetto delle norme edilizie e delle regole di buon vicinato, raccogliere le segnalazioni dei condomini e attivarsi tempestivamente qualora sorgano sospetti di opere abusive che compromettano l’edificio. Il mancato adempimento di questi obblighi può configurare una responsabilità personale dell’amministratore, con possibili richieste di risarcimento danni o la revoca dall’incarico.
Abuso edilizio in condominio: chi è realmente responsabile?
Secondo la recente sentenza del TAR Lazio n. 1923/2025, il condominio in quanto ente privo di personalità giuridica autonoma non può essere sanzionato direttamente per abusi edilizi che coinvolgano aree non comuni o esterne alla proprietà condominiale. La responsabilità deve essere rivolta ai reali proprietari o soggetti titolari dei diritti sull’area interessata.
Nel caso in cui un condominio realizzi opere abusive su aree di sua non proprietà, l’amministratore, pur essendo legittimato a ricevere i provvedimenti che riguardano le parti comuni, non può essere ritenuto responsabile se l’area non rientra nella sfera di competenza condominiale. Le sanzioni devono essere indirizzate ai titolari reali della proprietà.
